石景山区法院调研房贷纠纷中银行、房地产商、中介机构存在的问题
(摘录) :
石景山区法院调研房贷纠纷中银行、房地产商、中介机构存在的问题
由于受到金融危机的影响，房贷纠纷案件猛增，仅石景山区法院2008年共审结住房贷款纠纷案件33件，比上一年增加了28件，增长率为560%。石景山法院通过对住房贷款纠纷案件进行调研发现，导致此类案件猛增的原因主要有三：
一是有些银行内部法律防范机制形式化。近几年来，随着金融法规和金融市场的不断完善，银行等金融机构在风险防范方面建立了一整套机制，如通过对借款人的资信审查、借款用情况监管、借款的及时清收等来防范和化解风险。但是一些银行为片面追求放贷获得的利息收入等原因，使内部的法律防范机制表面化或者留于形式。主要表现在：1、审查缺失。在对借款人的资信审查方面，通过审理借款纠纷案件发现，银行放贷时缺乏对借款人的诚信状况、有无偿还能力详细资料的掌握，有些银行对借款人的了解仅建立在对其身份证信息的认识层次上。在案件审理中还发现由于银行放贷时审查不严，出现了一套房屋卖给两个不同的人后，两人同时向一家银行申请贷款并得到放款的现象。2、贷款发放后对借款的用途监管不力。受“重贷轻管”思想的影响，贷款发放后，银行往往很少对借款的使用情况进行监督。
二是部分房地产商违法操作，以假按揭等方式牟取不法利益。所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款。少数开发商为了缓解资金压力，铤而走险，以假按揭等违法方式来骗取银行贷款。主要表现为：利用退房者没有及时索回自己的身份证明和签订的住房贷款合同，以及授权开发商办理贷款的委托书，向银行申请贷款；开发商与某些自然人串通骗取银行贷款。由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，随之就会出现断供，直接导致了纠纷的产生。
三是一些中介评估机构违规评估问题突出。在审理中发现，在房屋进行抵押评估时，中介评估机构对房屋的评估价值远高于房屋的市场价格，使得借款人能更多的获得银行贷款。而当借款人不归还借款时，高于房屋实际价值的评估所造成的损失完全由银行承担。
针对调研中发现的问题，石景山区法院提出以下四点建议：
一是完善银行的资信审查、借款用途监管等内部防范机制。对借款人的资信审核内容不能仅局限于身份证、手机号码及个人收入证明等比较原始的资料，应当对借款人的资产负债状况、社会活动及有无违法纪录、有无失信情况等进行全面查证。银行间应建立统一的个人信息平台，将借款人资料及信贷情况录入平台，成为共享资源，方便各银行对于借款人资料及信贷情况的及时掌握，防范部分借款人或房地产商利用一处房屋向不同的银行贷款和一家银行多次贷款。在银行发放贷款后，及时跟踪监督借款使用情况，制定应急预案，防范和化解贷款发放后出现的各种风险。
二是健全法律法规，对房地产市场的违法违规行为坚决予以制裁。在房屋交易市场，工商和房屋管理部门应加强对房地产企业和中介评估机构的监管，对于假按揭、虚假评估等违法行为予以经济制裁，必要时依法追究刑事责任。
三是完善个人信用制度，建立“两个中心”。公安机关应专门成立一个印章管理中心，使对借款人印章的查询与鉴别更加方便与快捷。建立“金融情报分析中心”，由公安机关协助银行等金融机构加强金融情报分析工作，对银行报告数据进行汇总、筛选、分析，对于有涉嫌犯罪的情况应及时移交公安机关，形成金融自查与司法打击相结合的工作机制。
四是加强法制宣传教育，增强普通购房者法律意识。普通购房者在签名、盖章前，应认真审核房屋买卖合同、借款合同等文件的内容并妥善保管自己的身份证件。在退房时，应及时向房地产开发商索回带有自己签名和盖章的原始文件，取回委托房地产开发商办理贷款等内容的委托书，防止自己的合法权利受到侵害。
编辑：罗熹
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