2006深圳楼市量价倒挂 新房供需下降价格涨三成

距离2006年结束还有几天，从目前的数据来看，全国大部分城市房地产业无论交易量，还是交易面积都在下降，深圳也不例外。

一手市场供需均下降价格涨三成

根据美联深圳市场研究部的统计，2006年1-11月深圳一手房成交金额为580.46亿元，同比2005年1-11月559.66亿元上涨3.72%。同期成交宗数和成交面积分别为66980宗和632.64万平方米，同比2005年1-11月的89454宗和804.29万平方米减少25.12%、21.34%。本年度成交金额的上涨主要是由于房价飞涨带来的，而非成交量的增加。在新增面积方面，2006年1-11月深圳一手住宅批准预售面积为6201781.6平方米，占同期深圳一手房批准预售面积的91.43%。同比2005年一手住宅6466642.43平方米减少4.1%。2006年1-11月一手住宅新增供给套数为62008套，同比2005年71444套减少13.21%。综上，2006年1-11月一手住宅的供给和需求同比去年均呈现下降的局面，预示着深圳楼市进入盘整期。

尽管一手住宅供需均下降，但价格却同比上涨了超过三成。2006年1-11月深圳一手房均价为9175.18元／平米，同比2005年1-11月6958.42元／平米上涨31.86%。深圳的房价高或不高，用不同的衡量标准会得出不同的结论。但房价升幅过猛，却是个不争的事实。关内新项目有限，价格自然不会降低。这样的溢出效应带动了关外房价，加上关外项目自身的炒作，价格被抬高甚至出现泡沫的成分。由于市场自身的价格盘整，目前房价增幅已趋缓。

二手楼租金售价比拉大

2006年1-11月美联三级市场成交均价与同比走势可以看到，2006年除了2月份之外，其余各月的成交均价同比均有20%以上的涨幅，其中7月以及10月的成交均价同比涨幅接近40%。全年成交均价为8300.60元／平方米，同比上涨24.2%。横向比较上海的二手房指数下跌的情况，深圳二手房价何以能够出现如此的高涨情绪呢美联物业深圳市场研究部认为，二手房价出现如此快的上涨，一手价格的上涨有很大的原因。以南山区为例，自2005年底其价格出现突破性上涨之后，南山中心片区以及蛇口片区的二手房成交均价亦出现了大幅上涨。以美联物业选取的蓝筹物业钰龙园为例，2005年11月份其成交均价为7228.20元／平方米，2006年10月其成交均价已经上升到9069.80元／平方米，涨幅达到25.5%，与2005年年底至今的一手房价呈正比走势。其次，在目前二手市场供需不平衡的大环境下，针对二手交易环节的税收政策对业主放盘价格的促升。

尽管成交价上涨凶猛，但是从租赁市场上看，却看不到一点“凶猛”的影子。美联蓝筹物业监控显示，深圳整体2006年租金水平基本与2005年持平。美联研究部认为，价格的过快上涨各方面过多的炒做应当承担主要责任，这些炒家也是造成楼市泡沫化的责任人之一；而租金持续平稳也说明了普通居民的承受能力有限，其收入情况并没有随着房价上涨而增加。

关外成交赶超关内

关外由于土地资源丰富、价格洼地优胜、规划前景和追涨效应，使得关外成交在一手市场上成为主力；二手整体上与关内二分天下。关外土地楼面地价目前平均在3000元／平米以上，加上高层建安成本、人力成本、营销费用和社会平均利润率等，静态售价起码为7000元／平米以上。从成本法角度考虑，要使得拍卖土地上建造的商品房楼价短期内下调有一定困难。尽管价格上涨，但由于新增商品房主要集中在关外，导致关外继续成为一手房成交的主战场。

11月二手市场上，关外的龙岗、宝安两区成交套数甚至占据了全市成交套数的65%，一洗往日为关内成交附庸的颓态，一跃而成目前深圳二手楼市的主宰。美联物业深圳市场研究部认为，造成目前这种情况有以下几个因素：首先，关外一手楼市在2004年后开始崛起，目前二手楼市的发展亦是情理之中；其次，由于关内房价的快速上涨，使得购房者选择价格相对较低的关外二手楼；再次，自2005年以来，关外一手楼市均价也出现了较大的上涨，随着调控的进一步深入，一些投资者出于对未来前景的担忧的因素开始集中放盘。从目前宝安区的挂牌情况上看，多是位于宝安中心区的天悦龙庭、尚都等新盘，可见这些片区的炒风之盛。炒家云集在一时可促进所在片区的楼市发展，而长期却并非利好。