影响房价预期的三要素

某些经济学者认为，由于国际上家庭收入与房价比在１：６，而北京上海在１：１２，所以京沪房价有泡沫。

家庭收入与房价比本质上就是人力资源和土地资源稀缺程度的比。任何经济的发展都是土地、资本、人力资源三大要素组合投入的产出结果。经济学中的木桶原理，则形象地解释了要素之间的替代关系。如果三要素组成一个木桶，那么在中国相当长的时间内最短的板是土地，最长的板是人力。但在现实社会中，三种要素都是被具体人掌握的，并且分布是不均匀的。显然，在三种资源组合和交换中，谁更稀缺谁就占有相对优势。

我们的劳动力供应比美国大得多，从而导致了我们的劳动力价格比美国便宜得多。因此上海的收入与房价比１：１２反映了人与土地的稀缺性比价，或者说上海房价高主要是因为人的价格相对于房价太低，其次才是房价高。

随着中国市场化程度的提高，社会资源正在洗牌，区域经济必然拉开距离，城市中心经济区房地产价值必然拉开距离。我们的资本是管制的，不能轻易外流，这导致国内积聚了大量资本；而这些资本由于其“逐利性”，相对集中于中国的三大经济区。我国的人口不能输出，导致我们只能通过产品输出来提高国力；而通过产品输出的“和平崛起”，必然导致中国资产升值，当能够理解资本要素进口就是人力要素和土地要素出口的辩证关系后，就容易得出不动产价格上升首当其冲的道理了。在分析了土地、资本和人这三个要素后，我认为中国系统内部三种要素的比例关系更能说明问题。随着中国经济强度的提高，不仅国内的要素价格将持续提高，更重要的是三种经济要素的价值比都将发生重大变化，土地稀缺的程度会随着经济发展而变得越来越高。

如果把中国看成一个大公司，人民币看成是这个大公司的股票，当外资持续进入中国，就是外资持续购买人民币。目前资本项目没有放开，外资主要是以ＦＤＩ的方式进入中国，另外贸易顺差也是外国资本进入中国的一种方式。由于中国政府实行外汇管制，外汇占款加剧，在吃进大量外汇的同时，必须向市场投放等值的人民币，因此，当大量外资持续进入中国时，人民币相对于外币就有升值的趋势。实际上，人民币仅仅是中国资产的一种，对于中国内部，在人民币购买能力不变的情况下，人民币对外部资产升值就是中国资产相对于外国资产的升值。这就是房地产相对于外资升值的最重要原因。

然而，人民币很难保持对内资产的购买力不变，外汇占款持续增加时，人民币对内部资产就有贬值压力，表现为通货膨胀，这也是近期通货膨胀的主要原因之一。同样会在不动产价格上升中表现。

如果把上海看成一个封闭的系统，我们发现人是逐渐往里进的，资本也是往里进的，也就是经济强度在逐渐提高。在资本和人员等经济要素密度提高的过程当中，土地是稀缺和有限的，从而促成土地价格的上升，也就是房地产价格在提高。另外，中国资本市场由于机制的原因，其风险尤其是道德风险比房地产更高，加之持续多年的实际负利率，这些对国内的资金形成了很大的压力。在境外金融资产权利受限和国内资本市场制度存在缺陷的情况下，在现有的投资品种中，房产也许是不得不持有的抵御通货膨胀的资产，这完全是被动的选择。因此出现了有泡沫的房价持续上升的现象。挑战房产价格继续上升的不是利率，而是是否可以提供比房产更优秀的投资渠道。投资房产对于家庭来说，目前是比较无奈的选择。

从需方来看，利率上调，作为浮动利率的按揭利率应该随之上调，这会加重百姓的生活支出。对百姓来说，如果加息后，减少ＣＰＩ的效果被按揭利率上升的作用抵消，有房屋贷款的百姓就不会在加息中得到一点好处。

从供方来看，对目前房地产的影响主要看在“收紧银根”和“收缩地根”的变动中，土地和资本哪个收得更紧。在原来平衡的基础上，哪个经济要素收得更紧，哪个就看涨。从目前看，“钱比地多，地收得比钱更紧”。所以当不加息时，土地价格应该是继续上升。

当上海的资本密度逐渐提高时，房产价格就会提高，当然泡沫也会逐步加大。上海房产也绝对不是永远涨下去，而是一定会回调。回调的必要条件一是取决于政府的干预力度，二是国际个人投资理财产品在中国内地开放。