商铺租赁　商铺租赁

　在全民理财的年代，小本创富已不再是梦想。备好资金，选好项目，再租了个店铺，正准备甩手大干一场的时候，却遇到了意想不到的麻烦：商铺租赁合同成为创业途中的拦路虎。　　中国金融大典

　　事实上，看似简单的商铺租赁合同，却隐含着很多学问。如果双方没有提前做好约定，则极可能为其中的一方带来意想不到的麻烦。因而，关注签定商铺租赁合同的细节，是创业者要做的第一门功课。本文精选了四个典型的商铺租赁约定不明的案例，以给投资创业者提醒。

　　餐饮商铺细节尤需注意

　　2006年6月，东莞市民周紫云打算租一个沿街商铺来做餐饮。7月，她看中了莞城区某社区推出的一处沿街商铺，觉得地段好、面积合适，而且人流量大，特别适合做餐饮。于是，她爽快地与开发商负责人魏娜签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时，魏娜也答应协助办理餐饮业的相关手续。

　　正当周紫云开心地谋划着餐饮生意时，却发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法做餐饮。而且，商铺内的煤气接头也没有到位，这造成经营餐饮的许可证一直批不下来。眼见商铺装修完毕，却无法实现最初的投资目的，周紫云无奈之下向魏娜提出了解除租赁合同的要求。

　　周紫云认为，魏娜当初曾承诺协助办理餐饮业的许可证，但一直没办下来，等于是违背了当初的承诺。开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，如今商铺设计有缺陷、配置不符合餐饮标准，开发商应当承担责任。而魏娜认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。

　　在双发协商达不成一致的情况下，周紫云不得不向法院提起了诉讼。法院审理认为，开发商已尽到了合同约定的义务，问题在于周紫云在签订商铺租赁合同时，没有注意一些细节的问题。而餐饮商铺毕竟不同于一般商铺，不仅要通过规划，还要在水、电、煤、排风甚至还有油污处理等各方面事先设计规划好。要是任何一个配套设施没到位，餐饮就不能开张。而对于这些，魏娜并不是故意隐瞒。因此，周紫云不得不承担违约的责任。

　　律师点评：投资前先请教业内人士

　　本案中周紫云遇到的情况，在餐饮商铺投资中时有发生。一方面，开发商不负责任，规划、设计、配套没有考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼改造的，内部设置还是好多年前的水平，根本不符合现在标准，但在销售时说得“花好稻好”；另一方面，投资者不具备相应知识，在租赁时只考虑人气，认为挑选地段好的铺位就行。

　　但事实上，由于餐饮行业污染严重，政府对经营餐饮设置了较多限制。在物业方面，商用房产如要做餐饮，规划需经有关部门专门批准；还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。因此，投资者在挑选餐饮商铺时，必须注重这些细节。承租人在决定投资前应先请教业内人士，并向开发商问清有关情况后让其作出书面承诺，最好还要查验一下规划设计。

　　合同中要明确商铺用途

　　2007年3月，深圳的张明发现汽车装潢生意很火爆，于是很快租个沿街铺面打算开店。可当他一切筹备妥当准备开张时，附近居民却堵在了铺面门口，不同意这里开汽车装潢。居民的理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。

　　多次协商无效下，张明只好无奈地要求房东李宁解决问题。李宁说自己也无能为力，是居民不同意开汽车装潢店。不得已之下，张明萌发了退租的想法，并要求李宁赔偿自己的装修等损失。可李宁却指出当初张明承租铺面的用途并未明确为汽车装潢，自己并没有违约行为，张明没有理由要求自己承担违约责任。

　　张明拿着合同找律师咨询，律师认为张明与李宁的租赁合同中并没有将商铺用途明确地标明，这是张明自己的责任。就算是张明当初口头告知了李宁，但没什么证据进行证明，就等于没说。因此，由于商铺用途约定不明而造成的后果，只能由张明自己承担。

　　律师点评：租赁合同应面面俱到

　　做生意的人在租一个商铺开什么样的店，事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方说将来要开什么店，在租赁合同中很少明确写明。等到自己装修完成后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不起来。再要退租，却并不那么容易。

　　不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等而有不同的商业用途。在签订租赁合同前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款。首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；第三，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。有了这样几个条款，将来碰到任何情况，在处理时就可以游刃有余了。

　　规划调整影响商铺价值

　　2006年12月，广州市民龙霏霏在天河区看中了某开发商开发的商铺。于是，便和业主签订了租赁合同准备开店。可刚开店没多久，龙霏霏就发现整个商圈的规划全变了。原来的步行街变成了停车广场。而且，在商铺旁边还新造了一个公厕。这样一来，人流量明显减少了，龙霏霏觉得自己的商铺价值大打了折扣。

　　于是，龙霏霏连忙与开发商交涉。开发商认为步行街变成停车广场，这是政府整体商业规划作了调整，并非开发商的过错，与他们无关。当然，开发商可以帮龙霏霏更换一套商铺，可也一直没有落实。眼看着商圈规划的变更，对自己的经营带来了不少的损失，龙霏霏想解除租赁合约。违约的责任究竟该谁来承担，龙霏霏自己心里也没底。

　　律师点评：合同约定开发商责任

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